8月土地市场量价齐跌,溢价率降至年内低位

2019年8月,土地市场整体呈现量价齐跌态势,受一二线高价地块成交占比减少的影响,楼板价再度下滑、并且降幅不断扩大;市场热度方面,由于融资环境再度收紧,加之销售回款又开始放缓,市场整体预期不高,企业拿地积极性不高,溢价率指标连续第四个月下滑,降至年内低位,流拍率指标也持续上升,土地市场降温态势加剧。

政策调控方面,土地市场运营秩序迎来重大发展,月内土地管理法修正案在人大常委会获得审议通过,其中农村宅基地自愿退出、在法规上正式放开集体用地入市等相关条例引起了业内广泛关注。地方层面也在进一步查缺补漏,如合肥出台新规,要求根据地块周边房价确定土地起拍价和最高限价;而深圳则出台了针对已批未建土地的专项行动方案,要求加强土地批后监管。

市场表现方面,8月土地成交量同环比均大幅下滑。全国336城土地成交建筑面积1.7亿平方米,环比下降14%,同比降幅更甚达36%。但由于本月土地供应明显回升,预计9月份成交总量将低位小幅回升。溢价率方面,继4月份达到峰值之后已经连续4个月下滑,目前溢价率仅有10%,环比上月下降2.9个百分点。这主要是因为一二线城市本月出让优质地块减少,再加之融资环境收紧的影响,资金压力再度升级,企业拿地更加谨慎。流拍率方面也在持续上升,8月份整体流拍率涨至15%,且重点城市流拍现象也明显增多,如月内南京、重庆、天津等热门城市均有多幅土地流拍。

各能级城市方面,一线城市本月成交面积大幅下滑,8月成交建面221万平方米,同环比分别下降9%和43%,一分极速PK10方面明显不及上月,主要是地块多是远郊或保障性地块所致。二线城市成交建筑面积仅为4042万平方米,环比减少3成以上;并且本月仅有6城土地成交量超过200万平方米,依然以长沙、成都、西安、昆明、郑州等中西部城市为主。受整体市场降温的影响,三四线城市本月成交体量继续收缩,总成交建筑面积为12696万平方米,环比下降5%,和去年同期相比更是大幅下跌4成,长三角城市仍是成交主力,成交量超100万平方米的城市基本均来自此区域。

8月份,各能级城市土地市场走势保持基本一致,成交量价均有所下调。就具体降幅来看,无论是成交建面还是成交均价,一二线降幅均高于三四线;市场热度方面,各能级也保持一致,溢价率均连续下滑、均降至年内低位。展望未来,鉴于整体溢价率已经达到10%的历史低位,预计未来进一步下滑的空间不大,大概率会持续低位运行。此外本月政策面也继续从紧,如《土地管理法》允许集体用地入市,但规定只可建设非销售型住宅;月底合肥发布新规,根据房价定地价,种种举措均表明未来地市仍然围绕“稳定”二字运行,9月乃至四季度土地市场将趋于平稳。

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